Voto em Assembleia Condominial: Quem Vota Quando Há Múltiplos Proprietários e Usufrutuário?

A participação nas assembleias de condomínio é um dever e um direito fundamental dos condôminos. No entanto, a realidade dos imóveis pode ser complexa, com unidades possuindo múltiplos proprietários ou sendo objeto de usufruto. Isso levanta uma dúvida comum: quem tem o direito a voto nessas situações?

Um caso real ilustra essa complexidade: uma unidade com dois proprietários e uma usufrutuária gerou dúvidas sobre quem poderia votar em uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE), especialmente quando um dos coproprietários estava presente, mas sem procuração do outro, e a usufrutuária não estava presente. Vamos esclarecer essas questões.

A Regra Geral: Um Voto Por Unidade Autônoma

Primeiramente, é fundamental entender que, em condomínios, cada unidade autônoma equivale a 1 (um) voto em reuniões, independentemente de quantas pessoas a residem, quantas são proprietárias ou se há usufruto. O que importa é a representação da unidade em si.

Proprietário vs. Usufrutuário: Quem tem o poder de voto?

Para entender quem vota, é preciso diferenciar os papéis:

• Condômino/Proprietário: É o titular da propriedade do imóvel. Ele detém o poder de "dispor" do bem, ou seja, vendê-lo, hipotecá-lo, etc. A obrigação de pagar as despesas condominiais e multas é sempre do proprietário, pois a dívida condominial é propter rem (acompanha o imóvel).

• Usufrutuário: É o titular dos direitos de posse e uso do imóvel. Ele pode usar a unidade, alugar para terceiros, emprestar, receber os frutos (aluguéis, por exemplo), mas não pode dispor da propriedade.

Com relação ao voto em assembleia, a regra geral é que o direito de voto em assuntos ordinários (rotina do condomínio) pertence ao usufrutuário, pois ele é o "usuário" direto da unidade e quem mais sente os impactos das decisões do dia a dia. No entanto, para assuntos extraordinários que afetam a propriedade (como alteração da convenção, obras de grande porte que alterem a estrutura, venda de áreas comuns), o voto pode ser do proprietário.

Importante: Essa distinção pode e deve estar expressa na Convenção de Condomínio. Caso a Convenção atribua o direito de voto especificamente ao usufrutuário para todos os assuntos ou apenas para alguns, essa regra prevalecerá.

Múltiplos Proprietários e a Necessidade de Procuração

Quando uma unidade possui mais de um proprietário (o que é comum em heranças ou casais), a Convenção de Condomínio geralmente dispõe que, em caso de mais de um proprietário, eles devem designar apenas um dentre eles para representar a unidade perante o condomínio. Essa designação deve ser feita por mandato especial (procuração).

Isso significa que, se apenas um dos coproprietários estiver presente na assembleia e o outro coproprietário não, o presente precisa de uma procuração do ausente para que o voto da unidade seja válido. Sem essa procuração, mesmo sendo proprietário de uma parte da unidade, o voto não poderá ser computado como o voto da unidade inteira.

A Procuração: Um Documento Essencial

Reforçando:

• Usufrutuário, Inquilino, Morador ou Ocupante (que não seja proprietário): Qualquer pessoa que utilize a unidade, mas não seja o proprietário, precisa de procuração do proprietário (ou do usufrutuário, se este tiver o direito de voto conforme a Convenção) para participar e votar nas assembleias.

• Múltiplos Proprietários: Se a unidade pertencer a mais de uma pessoa, e apenas uma delas estiver presente, é indispensável que o presente tenha uma procuração do(s) outro(s) proprietário(s) ausente(s) para representar a unidade e votar.

A finalidade da procuração é assegurar que a vontade da unidade autônoma esteja devidamente representada, evitando conflitos e garantindo a legalidade das decisões assembleares.

Onde Buscar as Respostas Definitivas?

Para evitar dúvidas e conflitos, o ponto de partida é sempre a Convenção de Condomínio. Ela é a "lei" interna do condomínio e deve prever as regras sobre:

• Quem tem direito a voto (proprietário, usufrutuário, etc.).

• Como se dá a representação de unidades com múltiplos proprietários.

• Os requisitos para as procurações.

Se a Convenção for omissa ou ambígua, a assessoria jurídica da administração hoteleira ou o condomínio é o recurso ideal para interpretar as regras e orientar os condôminos.

Conclusão: Clareza e Conformidade para uma Boa Convivência

A complexidade das relações de propriedade e uso de unidades autônomas não deve comprometer a ordem e a legalidade das assembleias condominiais. Compreender os papéis de proprietário e usufrutuário, e a importância da procuração para a representação das unidades, é fundamental.

Aderir estritamente ao que dispõe a Convenção de Condomínio e, na dúvida, consultar a assessoria jurídica, garante que as decisões tomadas em assembleia sejam válidas e representem a vontade coletiva do condomínio.