Aportes de investidores em pool: quem recebe a devolução em caso de venda da unidade?
No universo dos investimentos em pools hoteleiros ou outros modelos de condomínios com exploração comercial, uma dúvida comum (e crucial!) surge quando a propriedade de uma unidade muda de mãos: para quem deve ser devolvido o aporte inicial feito pelo investidor poolista? Para o novo proprietário ou para o antigo, que realizou o aporte?
Essa questão, aparentemente simples, envolve a natureza do Contrato de Sociedade em Conta de Participação (SCP) e a titularidade dos direitos sobre o investimento. Vamos esclarecer este ponto para evitar controvérsias futuras.
A figura do sócio-poolista e a propriedade da unidade
Em geral, o proprietário de uma unidade que integra um pool hoteleiro ou de investimentos é considerado sócio por força do Contrato de SCP. Esse contrato estabelece as regras de participação nos resultados da exploração comercial do empreendimento.
No entanto, a partir do momento em que o proprietário vende a sua unidade e, consequentemente, deixa de ter a sua propriedade, ele não é mais considerado sócio do pool.
Isso significa que, via de regra, o antigo proprietário não tem mais direito a receber dividendos ou participar dos resultados da operação a partir da data da venda, salvo se houver um acordo expresso em contrário, devidamente comunicado e aceito pela administradora do pool.
A devolução do aporte: para quem direcionar?
A questão do aporte é um pouco diferente dos dividendos. O aporte inicial é um investimento feito na estrutura ou capital do empreendimento. Quando não há uma disposição clara no contrato de SCP sobre a devolução de aportes em caso de venda da unidade, a interpretação jurídica tende a beneficiar o novo proprietário.
Por quê? Porque o aporte está intrinsecamente ligado à unidade e à participação no pool. Ao adquirir a unidade, o novo proprietário assume os direitos e deveres inerentes a essa participação, o que inclui o direito a eventuais devoluções de aportes ou à participação nos resultados futuros.
Como evitar controvérsias e garantir segurança jurídica
Para garantir uma transição transparente e evitar disputas futuras, especialmente quando não há uma cláusula contratual explícita sobre a devolução de aportes em caso de venda, a recomendação é formalizar a situação.
Sugerimos o seguinte procedimento:
1. Elabore um termo de ciência e concordância: Este documento deve informar o antigo proprietário sobre o valor da devolução do aporte e deixar claro que esse valor será repassado ao novo proprietário da unidade.
2. Ofereça um prazo para oposição: Conceda ao antigo proprietário um prazo razoável (por exemplo, 10 dias) para que ele manifeste formalmente qualquer oposição à devolução do aporte ao novo proprietário.
3. Consequência da não oposição: Deixe explícito que, caso não haja oposição dentro do prazo estipulado, isso implicará na plena, geral e irrevogável quitação dos valores. Ou seja, o antigo proprietário não poderá mais reclamar esses valores no futuro, a que título for.
4. Comprove o recebimento: Envie este termo de ciência e concordância de uma forma que você possa comprovar o recebimento. Isso pode ser feito por e-mail com solicitação de confirmação de entrega e leitura, ou, para maior segurança, pelo correio com aviso de recebimento (AR).
A importância de uma assessoria especializada
Questões que envolvem investimentos, pools hoteleiros, SCPs e mudanças de propriedade são complexas e podem gerar passivos significativos se não forem tratadas corretamente.
É fundamental que sua empresa direcione essas demandas para a equipe jurídica ou assessoria especializada. Eles poderão analisar os termos contratuais específicos do seu caso, elaborar a documentação necessária e garantir que todos os procedimentos sejam seguidos conforme a legislação vigente, protegendo os interesses da administradora e dos investidores.
Conclusão: clareza e formalização são a chave
A devolução de aportes em pools de investimento, especialmente em cenários de compra e venda de unidades, exige clareza e formalização. Sem disposições contratuais claras, a tendência é que o direito ao aporte se transfira com a propriedade da unidade. No entanto, a comunicação proativa e a formalização com o antigo proprietário são passos essenciais para uma transição suave e juridicamente segura.